Le nostre proposte...
ACQUISTO IMMOBILE RISTRUTTURATO
home > proposte > GUIDA ACQUISTO CASA > ACQUISTO IMMOBILE RISTRUTTURATO
INTRODUZIONE
La legge finanziaria 2008 ha prorogato fino al 31 dicembre 2010 il
termine per fruire della detrazione del 36 per cento delle spese sostenute
per i lavori di recupero del patrimonio edilizio.
La stessa legge finanziaria 2008 ha introdotto nuovamente anche la
detrazione d’imposta sull’acquisto di immobili ristrutturati da imprese di costruzione o
ristrutturazione o da cooperative (agevolazione che non era stata prorogata per l’anno
2007).
L’agevolazione è applicabile alle abitazioni facenti parte di edifici interamente ristrutturati
dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2010 e acquistati entro il 30 giugno 2011.
È stata prorogata, inoltre, l’applicazione dell’aliquota Iva agevolata del 10 per cento, per le
prestazioni di servizi e le forniture di beni relative agli interventi di recupero edilizio di
manutenzione ordinaria e straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione,
realizzati sugli immobili a prevalente destinazione abitativa privata.
Non ha scadenze, invece, la possibilità di fruire:
della detrazione Irpef del 19 per cento sugli interessi passivi pagati per mutui stipulati
per la costruzione (e la ristrutturazione) dell’abitazione principale;
dell’applicazione dell’aliquota Iva al 4 per cento sui beni finiti acquistati per la
costruzione di abitazioni non di lusso (a prescindere che siano prima casa o meno) ed
edifici assimilati.
Nella presente guida sono esposte in dettaglio le istruzioni per poter utilizzare al meglio
le principali agevolazioni fiscali previste per gli interventi di recupero edilizio.
5
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
1. LA DETRAZIONE IRPEF PER LE SPESE
DI RISTRUTTURAZIONE
I contribuenti hanno la possibilità di detrarre dall’imposta sul reddito
delle persone fisiche (Irpef) le spese sostenute fino al 31 dicembre
2010 per la ristrutturazione di case di abitazione e delle parti comuni
di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.
Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite
massimo di spesa di 48.000 euro da suddividere in dieci anni.
Dal 1° ottobre 2006, l’importo massimo di spesa (48.000 euro), per cui è possibile fruire dell’agevolazione
Irpef, va riferito alla singola unità immobiliare e non più ad ogni persona fisica
che abbia sostenuto le spese. Di conseguenza, tale ammontare va suddiviso fra tutti i soggetti
aventi diritto alla detrazione (ad esempio marito e moglie cointestatari di un’abitazione possono
calcolare la detrazione spettante sull’ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro).
Nel caso in cui gli interventi consistano nella prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti,
sulla singola unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo
delle spese detraibili occorre tenere conto delle spese sostenute negli anni pregressi. Per
esempio, per le spese sostenute nel corso del 2007 per lavori iniziati in anni precedenti, si
avrà diritto all’agevolazione solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione
non ha superato il limite complessivo di 48.000 euro.
I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono ripartire la detrazione rispettivamente
in cinque o tre rate annuali di pari importo. Possono optare per questa diversa ripartizione
della detrazione anche per le spese sostenute in anni precedenti.
La citata ripartizione della detrazione in tre o cinque anni si applica solo ai contribuenti che
siano proprietari o titolari di altro diritto reale sull’unità abitativa oggetto di intervento.
Non possono beneficiare di tale disposizione per esempio l’inquilino o il comodatario.
ESEMPI
1. il contribuente che alla data del 31 dicembre 2008 abbia compiuto 80 anni di età ed abbia effettuato nello
stesso anno lavori di ristrutturazione, invece che in dieci anni, potrà ripartire la detrazione spettante in
tre quote di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2008, 2009 e 2010, o anche in cinque quote
di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2008, 2009, 2010, 2011 e 2012.
2. il contribuente che alla data del 31 dicembre 2008 abbia compiuto 75 anni di età ed abbia effettuato lavori di
ristrutturazione nello stesso anno, invece che in dieci anni, potrà ripartire la detrazione spettante in cinque
quote di pari importo da far valere nei periodi d’imposta 2008, 2009, 2010, 2011 e 2012.
6
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Va precisato, inoltre, che si tratta effettivamente di una detrazione dall’imposta e non di un
rimborso.
Ciascun contribuente ha perciò diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti
dell’imposta dovuta per l’anno in questione.
CHI PUÒ FRUIRE DELLA DETRAZIONE
Trattandosi di una detrazione dall’Irpef sono ammessi a fruire della detrazione sulle spese
di ristrutturazione tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone
fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.
Più in particolare possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari degli immobili
ma anche tutti coloro che sono titolari di diritti reali sugli immobili oggetto degli interventi
e che ne sostengono le relative spese; in sostanza i soggetti di seguito indicati:
il proprietario o il nudo proprietario;
il titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
ATTENZIONE
La detrazione compete per le spese sostenute nell’anno e rispetta rigorosamente, pertanto, il criterio di cassa.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio la detrazione compete con riferimento all’anno di
effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.
In tale ipotesi la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, sempre a condizione
che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della
dichiarazione dei redditi.
ESEMPIO
Se la quota annua detraibile è di 1.080 euro in dieci anni, come nell’esempio sopra formulato, e l’Irpef (trattenuta
o comunque da pagare) nell’anno in questione ammonta a 1.000 euro, la parte residua della quota
annua detraibile, pari a 80 euro, non può essere recuperata in alcun modo.
L’importo eccedente, infatti, non può essere richiesto a rimborso, né può essere conteggiato in diminuzione
dell’imposta dovuta per l’anno successivo.
Lo stesso ragionamento deve essere applicato ai contribuenti che, per raggiunti limiti di età, portano in
detrazione in cinque e tre anni la quota annuale relativa agli interventi di ristrutturazione effettuati.
ESEMPIO DI CALCOLO DELLA DETRAZIONE
La casa ha bisogno di alcuni interventi di manutenzione straordinaria, come il rifacimento dell’impianto elettrico,
idraulico e del bagno. La spesa sostenuta nel 2008 è di 30.000 euro, Iva compresa. A fronte di questa cifra si possono
detrarre 10.800 euro (36% di 30.000) in dieci anni, con un risparmio d’imposta di
1.080 euro per ogni anno.
Per le persone anziane di settantacinque e ottanta anni invece il risparmio di imposta conseguibile sarà rispettivamente di 2.160 euro (10.800: 5) e 3.600 euro (10.800: 3) per ogni anno.
7RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
chi occupa l’immobile a titolo di locazione o comodato;
i soci di cooperative divise e indivise;
i soci delle società semplici;
gli imprenditori individuali, limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile
oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese, le fatture e i bonifici siano a lui
intestati e purché la condizione di convivente o comodatario sussista al momento dell’invio
della comunicazione di inizio lavori
(vedi più avanti)
. Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo Unico delle imposte sui redditi, il coniuge,
i parenti entro il terzo grado, gli affini entro il secondo grado.
In questo caso (e ferme restando le altre condizioni) la detrazione spetta anche se le abilitazioni
comunali sono intestate al proprietario dell’immobile e non al familiare che usufruisce
della detrazione.
Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile
ha diritto alla detrazione qualora sia stato immesso nel possesso ed esegua gli
interventi a proprio carico.
In questo caso è però necessario che:
il compromesso sia stato registrato presso l’Ufficio competente;
l’acquirente indichi gli estremi della registrazione nell’apposito spazio del modulo di inizio lavori.
Ha diritto alla detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, per le sole spese
di acquisto dei materiali utilizzati.
PER QUALI LAVORI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI
I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali sono quelli elencati nell’articolo 3 del
Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (precedentemente individuati dall’art. 31, lettere a), b), c) e d)
della legge 5 agosto 1978, n. 457).
In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di
manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di
ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali.
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguardano
determinate parti comuni di edifici residenziali.
Tra le spese per le quali compete la detrazione, oltre a quelle per l’esecuzione dei lavori,
sono comprese:
le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
8
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
le spese per la messa in regola degli edifici ai sensi della legge 46/90 (impianti elettrici)
e delle norme UNICIG per gli impianti a metano (legge 1083/71);
le spese per l’acquisto dei materiali;
il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi;
l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le
autorizzazioni e le denunzie di inizio lavori;
gli oneri di urbanizzazione;
gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché
agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (decreto
n. 41 del 18 febbraio 1998).
Non possono invece ritenersi comprese tra quelle oggetto della detrazione le spese di trasloco
e custodia dei mobili per il periodo necessario all’effettuazione degli interventi di
recupero edilizio.
La manutenzione ordinaria
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione, come già chiarito,
solo quando riguardano le parti comuni.
Come precisato nella risoluzione 84/E del 7 maggio 2007, le parti comuni interessate sono
quelle indicate dall’articolo 1117, n. 1 del Codice civile (il suolo su cui sorge l’edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli,
gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune).
Gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine,
soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.
Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento
e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza
gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la
tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione
di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
Se questi interventi fanno parte di un intervento più vasto come la demolizione di tramezzature,
la realizzazione di nuove mura divisorie e lo spostamento dei servizi, l’insieme delle
opere è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.
Poiché gli interventi di manutenzione ordinaria danno diritto alla detrazione d’imposta soltanto
se effettuati sulle parti comuni degli edifici condominiali, la detrazione spetterà ad
ogni condomino in base alla quota millesimale.
La manutenzione straordinaria
Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie
per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed inte-
9
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
grare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, sempre che non vadano a modificare i
volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino mutamenti delle
destinazioni d’uso.
Restauro e risanamento conservativo
Sono compresi in questa tipologia gli interventi rivolti a conservare l’immobile e ad assicurarne
la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici,
formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili.
Ristrutturazione edilizia
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare un fabbricato
mediante un insieme di opere che possono portare ad un fabbricato del tutto o in
parte diverso dal precedente.
Altre categorie di interventi ammessi alla detrazione
Sono pure ammessi al beneficio della detrazione gli interventi finalizzati:
alla realizzazione di autorimesse o posti auto; possono avvalersi della detrazione anche
gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati. In tal caso, però, la detrazione
spetta limitatamente alle spese sostenute per la realizzazione, sempre che le stesse
risultino comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore;
all’eliminazione delle barriere architettoniche, sia sulle parti comuni degli immobili che
nei singoli appartamenti;
al conseguimento di risparmi energetici;
alla cablatura degli edifici;
al contenimento dell’inquinamento acustico;
ESEMPIO
La demolizione e la fedele ricostruzione dell’immobile, la modifica della facciata, la realizzazione di una mansarda
o di un balcone, la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, l’apertura di nuove
porte e finestre, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
ESEMPIO
Gli interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, l’adeguamento delle altezze
dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
ESEMPIO
L’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e il miglioramento di servizi igienici, la sostituzione
di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso,
il rifacimento di scale e rampe, gli interventi finalizzati al risparmio energetico, la recinzione dell’area
privata, il ripristino e la sostituzione del tetto, la costruzione di scale interne.
10
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici;
all’esecuzione di opere interne.
Questi interventi sono comunque ammessi al beneficio della detrazione, indipendentemente
dalla corrispondenza alle categorie di cui all’articolo 3 del Testo Unico prima citato.
Sono inoltre detraibili i seguenti interventi:
eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi
(ad esempio la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione). È utile precisare che
gli interventi, che non presentano le caratteristiche tecniche previste dalla legge di settore,
non possono essere qualificati come interventi di abbattimento delle barriere architettoniche
e, pertanto, non sono agevolabili come tali. Resta fermo, tuttavia, il diritto alla
detrazione, secondo le regole vigenti, qualora gli stessi interventi possano configurarsi
quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria;
realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro
mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna
all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’art. 3, comma 3,
della legge 5 febbraio 1992, n. 104.
La detrazione compete unicamente per le spese sostenute per realizzare interventi sugli
immobili, mentre non compete per le spese sostenute in relazione al semplice acquisto
di strumenti, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità interna ed esterna.
Pertanto, a titolo di esempio, non rientrano nell’agevolazione di cui trattasi i telefoni
a viva voce, gli schermi a tocco, i computer, le tastiere espanse.
Tali beni, peraltro, sono inquadrabili nella categoria dei sussidi tecnici e informatici per
i quali a certe condizioni è prevista la detrazione Irpef del 19 per cento in sede di dichiarazione
dei redditi.
adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte
di terzi. Con il termine “atti illeciti” il legislatore ha inteso fare riferimento agli atti penalmente
illeciti (ad esempio furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui
realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti). La detrazione in questi
casi è applicabile unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili;
ad esempio non rientra nell’agevolazione il contratto stipulato con un istituto di vigilanza.
Rientrano, invece, tutte le misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di tali
atti illeciti, qui elencate a titolo esemplificativo:
rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici;
apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione;
porte blindate o rinforzate;
apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini;
installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti;
apposizione di saracinesche;
tapparelle metalliche con bloccaggi;
vetri antisfondamento;
casseforti a muro;
11
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati;
apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline;
esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.
In tal modo il legislatore ha inteso ricomprendere nell’agevolazione non solo le opere per
l’adeguamento degli impianti alla normativa vigente in materia di sicurezza ma anche quelle
opere volte all’installazione di dispositivi non prescritti dalla predetta normativa, ma tuttavia
finalizzati ad incrementare la sicurezza domestica.
Non dà diritto alla detrazione il semplice acquisto, anche a fini sostitutivi, di apparecchiature
o elettrodomestici dotati di meccanismi di sicurezza in quanto tale fattispecie non integra
un intervento sugli immobili (ad esempio non spetta alcuna detrazione per l’acquisto di
una cucina a spegnimento automatico che sostituisca una tradizionale cucina a gas).
L’agevolazione, invece, compete anche per la semplice riparazione di impianti insicuri realizzati
su immobili, come, ad esempio la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di
una presa malfunzionante.
Tra le opere agevolabili rientrano, ad esempio:
l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti;
il montaggio di vetri anti-infortunio;
l’installazione del corrimano;
interventi di bonifica dell’amianto, limitatamente alle unità immobiliari a carattere
residenziale.
COSA DEVE FARE CHI RISTRUTTURA PER FRUIRE DELLA DETRAZIONE
Per fruire della detrazione Irpef sulle spese di ristrutturazione i contribuenti sono tenuti ad
osservare una serie di adempimenti.
Comunicazione di inizio lavori
Prima dell’inizio dei lavori è necessario inviare, con raccomandata, la comunicazione di
inizio lavori redatta su apposito modello che si può reperire presso gli uffici locali dell’Agenzia
o nel sito internet www.agenziaentrate.gov.it.
La comunicazione (per tutte le regioni italiane e le province autonome) deve essere inviata
al seguente indirizzo:
A tale modello devono essere allegati:
la copia della concessione, dell’autorizzazione o della comunicazione di inizio lavori, se
previste dalla legislazione edilizia;
Agenzia delle Entrate - Centro Operativo di Pescara - Via Rio Sparto, 21 - 65129 Pescara
12
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
i dati catastali (o, in mancanza, la fotocopia della domanda di accatastamento);
la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’ICI a decorrere dal 1997, se dovuta. Se,
però, il contribuente che chiede di fruire della detrazione è un soggetto diverso da quello
tenuto al pagamento dell’Ici (ad esempio, l’inquilino), non è necessario trasmettere le
copie delle ricevute. Anche per i lavori eseguiti sulle parti comuni condominiali non va
allegata la ricevuta di pagamento dell’Ici;
la fotocopia della delibera assembleare (per i soli interventi che richiedono tale preventiva
delibera) e della tabella millesimale di ripartizione delle spese nel caso in cui i lavori
sono eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali. Se in seguito l’importo dei lavori
eseguiti supera quello inizialmente preventivato, è necessario trasmettere la nuova e
ulteriore tabella di ripartizione delle spese allo stesso ufficio che ha ricevuto la comunicazione
originaria;
la dichiarazione del proprietario di consenso all’esecuzione dei lavori, nell’ipotesi in cui
questi siano eseguiti dal detentore dell’immobile (locatario, comodatario).
La dichiarazione è esente da imposta di bollo.
Anche se ricorrono alla dichiarazione sostitutiva, i contribuenti sono tenuti a barrare le
caselle del modulo relative alla documentazione richiesta.
Per gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, il modello di comunicazione
può essere inviato anche successivamente alla data di inizio lavori purché entro i termini
di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta nel quale
s’intende fruire della detrazione.
Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale
Contestualmente alla comunicazione al Centro Operativo di Pescara, a cura dei soggetti
interessati alla detrazione, deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per
territorio una comunicazione con raccomandata A.R. con le seguenti informazioni:
generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi;
natura dell’intervento da realizzare;
dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità,
da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa
in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione;
data di inizio dell’intervento di recupero.
ATTENZIONE
In luogo di tutta la documentazione prevista, i contribuenti possono produrre un’autocertificazione, ai sensi
del D.P.R. n. 445 del 28 dicembre 2000, attestante il possesso della stessa e la disponibilità ad esibirla se
richiesta dagli uffici finanziari.
13
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
La comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle
condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l’obbligo della notifica preliminare alla ASL.
Pagamento mediante bonifico
Per fruire della detrazione è necessario che le spese detraibili siano pagate tramite bonifico bancario
o postale da cui risultino la causale del versamento, il codice fiscale del soggetto che paga
e il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Sono escluse da tale
modalità di pagamento quelle spese che non è possibile pagare con bonifico (ad esempio, oneri
di urbanizzazione, ritenute fiscali sugli onorari dei professionisti, imposte di bollo).
Se vi sono più soggetti che sostengono la spesa e intendono fruire della detrazione, il
bonifico deve riportare il numero di codice fiscale di tutti coloro che sono interessati al
beneficio fiscale.
Se il bonifico contiene l’indicazione del codice fiscale del solo soggetto che ha presentato
il modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara, gli altri aventi diritto, per ottenere
la detrazione, devono indicare nell’apposito spazio della dichiarazione dei redditi il
codice fiscale riportato sul bonifico.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del condominio
è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro condomino che provvede
al pagamento.
Altri adempimenti
Al termine dei lavori di ammontare complessivo superiore a 51.645,68 euro, i contribuenti
debbono trasmettere la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un professionista
iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri oppure da altro tecnico abilitato
all’esecuzione dei lavori.
La dichiarazione deve essere trasmessa al Centro Operativo di Pescara entro il termine di
presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno d’imposta in cui sono eseguiti
i lavori in questione.
I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese
per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione e la ricevuta del bonifico.
ATTENZIONE
Nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori, dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto
legge n. 223 del 2006), il costo della manodopera deve essere indicato in maniera distinta.
ATTENZIONE
Alla norma che prevede che le spese vengano inderogabilmente sostenute tramite bonifico fanno eccezione quelle
relative agli oneri di urbanizzazione, alle ritenute di acconto operate sui compensi corrisposti ai professionisti,
all’imposta di bollo e ai diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le denunce di inizio lavori.
14
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Tale documentazione, che deve risultare intestata alle persone che fruiscono della detrazione,
infatti, deve essere esibita a richiesta degli uffici finanziari.
Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali il contribuente, in luogo di tutta
la documentazione prevista, può utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore
del condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti
e indichi la somma di cui il contribuente può tenere conto ai fini della detrazione.
COME SI PUÒ PERDERE LA DETRAZIONE
Nei casi che seguono non viene riconosciuta la detrazione e l’importo eventualmente fruito
viene recuperato dagli uffici finanziari:
la comunicazione non è stata trasmessa preventivamente al Centro Operativo di Pescara;
la comunicazione non contiene i dati catastali relativi all’immobile oggetto dei lavori (o
quelli relativi alla domanda di accatastamento);
non sono allegate le abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia vigente;
in assenza dei dati catastali, non è allegata la fotocopia della domanda di accatastamento;
non sono allegate le fotocopie dei versamenti dell’Ici relativa agli anni a decorrere dal
1997, se dovuta;
non è allegata la copia della delibera assembleare, quando necessaria, e della tabella
millesimale per gli interventi eseguiti su parti comuni di edifici residenziali;
non è allegata, quando richiesta, la dichiarazione di consenso del proprietario all’esecuzione
dei lavori;
non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’ASL competente, quando
obbligatoria;
non vengono esibite le fatture o ricevute relative alle spese, non è esibita la ricevuta del
bonifico bancario o postale oppure questa è intestata a persona diversa da quella che
richiede la detrazione;
il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale;
le opere edilizie eseguite sono difformi da quelle comunicate al Centro operativo di
Pescara e non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali;
vengono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro nonché quelle relative
agli obblighi contributivi.
Non allegare i documenti o non compilare in modo corretto il modello di comunicazione
comporta la decadenza dal diritto alla detrazione soltanto se il contribuente, invitato a regolarizzare
la comunicazione, non vi provvede entro il termine indicato dall’Ufficio.
ATTENZIONE
Dal 4 luglio 2006 (data di entrata in vigore del decreto legge n. 223 del 2006), è stata prevista una nuova
causa di decadenza dalle agevolazioni fiscali. E’ stato infatti introdotto l’obbligo di indicare in maniera distinta,
nella fattura emessa dall’impresa che esegue i lavori, il costo della manodopera.
15
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
In caso di violazioni delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi
contributivi il contribuente non decade dal diritto alla detrazione se è in possesso della
dichiarazione di osservanza delle suddette disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori
ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445.
SE CAMBIA IL POSSESSO
La variazione della titolarità dell’immobile sul quale sono effettuati gli interventi di ristrutturazione
e manutenzione prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire della detrazione,
nei casi più frequenti comporta il trasferimento della detrazione.
Compravendita, donazione e successione
Nel caso in cui viene venduto l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero
edilizio prima che sia trascorso l’intero periodo di godimento della detrazione, il diritto
alla detrazione delle quote non utilizzate viene trasferito all’acquirente dell’immobile (solo
se si tratta, però, di persona fisica).
Se il contribuente che ha eseguito l’intervento (donante) effettua la donazione dell’immobile
ad altro soggetto (donatario), il diritto a godere della detrazione per le quote residue
spetta a quest’ultimo.
Se muore il contribuente titolare di diritti sull’immobile oggetto dell’intervento di recupero,
il diritto a godere delle quote residue della detrazione si trasmette agli eredi. In questo caso,
le detrazioni competono solo qualora l’erede conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile.
Nei casi sopra indicati, se le spese di ristrutturazione sono state sostenute da persone diverse
dal possessore (inquilino, comodatario), il diritto a detrarre le rate residue non si trasferisce
e continua a spettare al detentore o al familiare convivente che ha sostenuto i costi.
Trasferimento dell’inquilino o del comodatario
La cessazione dello stato di locazione o comodato non fa venire meno il diritto alla detrazione
in capo all’inquilino o al comodatario che hanno eseguito gli interventi oggetto della detrazione,
i quali continueranno quindi a fruirne fino alla conclusione del periodo di godimento.
CUMULABILITÀ CON LA DETRAZIONE IRPEF PER IL RISPARMIO ENERGETICO
La legge finanziaria 2008 ha prorogato anche la detrazione Irpef del 55% a favore dei contribuenti
che effettuano interventi di riqualificazione energetica negli edifici entro il 31 dicembre
2010.
La detrazione d’imposta del 36 per cento per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile
con le agevolazioni fiscali previste per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate
al risparmio energetico.
16
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il
risparmio energetico che in quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà
fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, rispettando gli
adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuna di esse.
In sintesi, si ricorda che i limiti d’importo sui quali calcolare la detrazione Irpef del 55% (da
ripartire, dal 2008, da un minimo di tre a un massimo di dieci quote annuali di pari importo)
variano in funzione del tipo di intervento, come indicato nella seguente tabella:
Condizioni per poter fruire della detrazione Irpef:
redazione da parte di un tecnico abilitato del certificato di asseverazione
che attesti la
rispondenza dell’intervento ai requisiti richiesti. Tale certificato deve essere conservato;
redazione e trasmissione all’Enea entro 90 giorni dalla fine lavori, attraverso il sito internet
www.acs.enea.it,
dell’attestato di certificazione energetica
se le procedure sono state
approvate dalle Regioni, Province Autonome di Trento e Bolzano o dai Comuni, oppure
dell’attestato di qualificazione energetica. Dal 2008, per la sostituzione di finestre
comprensive di infissi in singole unità immobiliari e per installare i pannelli solari non è
più necessario questo adempimento;
redazione e trasmissione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori, attraverso il sito
internet www.acs.enea.it dell’apposita scheda informativa;
nelle fatture deve essere indicato separatamente il costo della manodopera impiegata;
il pagamento delle spese deve essere effettuato mediante bonifico bancario o postale dal
quale risulti la causale del versamento, numero e data della fattura, codice fiscale del
beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto
beneficiario del bonifico.
ATTENZIONE
Per ulteriori informazioni circa i requisiti e le modalità per poter accedere ai benefici fiscali previsti per gli interventi
di risparmio energetico si rinvia a quanto disposto dal Decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze, di
concerto con il Ministro dello Sviluppo Economico, del 7 aprile 2008.
TIPO DI INTERVENTO DETRAZIONE MASSIMA
riqualificazione energetica di edifici esistenti
100.000
euro (55% di 181.818,18 euro)
involucro edifici ( pareti,pavimenti, finestre, compresi
gli infissi, su edifici esistenti)
60.000
euro (55% di 109.090,90 euro)
installazione di pannelli solari
60.000
euro (55% di 109.090,90 euro)
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
(installazione di impianti dotati di caldaie)
30.000
euro (55% di 54.545,45 euro)
17
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
2. L’IVA SULLE RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE
L’AGEVOLAZIONE PER I LAVORI DI MANUTENZIONE
ORDINARIA E STRAORDINARIA
Per effetto della proroga disposta dalla legge Finanziaria per il
2008, sugli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria per
il recupero del patrimonio edilizio a prevalente destinazione abitativa,
effettuati fino al 31 dicembre 2010, si applica l’aliquota Iva
agevolata del 10 per cento.
L’aliquota agevolata è applicabile sia alle prestazioni di lavoro che alla fornitura di materiali
e di beni, purché, questi ultimi, non costituiscano una parte significativa del valore
complessivo della prestazione. I beni significativi sono stati espressamente individuati dal
decreto 29 dicembre 1999.
Si tratta di:
ascensori e montacarichi;
infissi esterni e interni;
caldaie;
video citofoni;
apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
sanitari e rubinetteria da bagni;
impianti di sicurezza.
Su tali beni l’aliquota agevolata del 10% si applica solo fino alla concorrenza della differenza
tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni significativi.
Per destinazione abitativa privata si intende riferirsi alle abitazioni adibite a dimora di privati.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10 per cento:
ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori;
ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al
recupero edilizio;
ESEMPIO
Costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui:
a) per prestazione lavorativa 4.000 euro;
b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) 6.000 euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su 4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo
complessivo dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000 - 6.000 = 4.000).
Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 20%.
18
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori.
In tal caso la ditta subappaltatrice deve fatturare con Iva al 20 per cento alla ditta principale
che, successivamente, fatturerà la prestazione al committente con l’Iva al 10 per
cento, se ricorrono i presupposti per farlo.
Per l’applicazione dell’agevolazione dell’Iva al 10 per cento non è necessario alcun adempimento
particolare come, invece, previsto per la fruizione della detrazione Irpef del 36 per
cento. Ad esempio, non si deve inviare alcuna comunicazione al Centro Operativo di
Pescara, né è richiesto il pagamento mediante bonifico.
L’IVA AGEVOLATA PER I LAVORI DI RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO
E RISTRUTTURAZIONE
Per tutti gli altri interventi di recupero edilizio è sempre prevista, senza alcuna data di scadenza,
l’applicazione dell’aliquota Iva del 10 per cento.
Si tratta, in particolare:
A.
degli interventi di
restauro
risanamento conservativo
ristrutturazione
B.
degli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e di ristrutturazione
edilizia, individuate dall’articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative
e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.
L’aliquota Iva del 10 per cento si applica, inoltre, alle forniture dei cosiddetti
beni finiti , vale a dire quei beni che, benché incorporati nella costruzione, conservano la propria individualità
(ad esempio, porte, infissi esterni, sanitari, caldaie, eccetera).
L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori,
sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.
19
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
3. LA DETRAZIONE IRPEF PER GLI ACQUIRENTI E
GLI ASSEGNATARI DI IMMOBILI RISTRUTTURATI
È stata reintrodotta dal periodo d’imposta 2008 la detrazione Irpef
del 36 per cento relativa agli interventi di ristrutturazione, riguardanti
interi fabbricati, eseguiti dal 1° gennaio 2008 al 31 gennaio
2010 da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da
cooperative edilizie, che provvedano alla successiva alienazione o
assegnazione dell’immobile entro il 30 giugno 2011.
In questo caso, l’acquirente o l’assegnatario ha diritto alla detrazione Irpef del 36 per cento
calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, sull’ammontare forfetario
pari al 25 per cento del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione, risultante
dall’atto di acquisto o di assegnazione.
La spesa su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere l’importo massimo di
48.000 euro e deve essere ripartita in 10, 5 o 3 rate annuali di pari importo (vedi capitolo 1).
Resta fermo che anche nel caso di stipula del compromesso il rogito deve avvenire entro i
termini previsti.
Per effetto delle varie disposizioni che si sono succedute nel tempo, la misura dell’agevolazione
spettante varia a seconda del momento di sostenimento della spesa e del periodo in
cui sono stati eseguiti gli interventi di ristrutturazione (vedi tabella).
Rogito stipulato dal
1° gennaio 2006
al 30 settembre 2006
Detrazione Irpef del 41% calcolata, indipendentemente dal valore degli interventi
eseguiti, sull’ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione
dell’immobile, come risultante dall’atto di acquisto o di assegnazione.
Rogito stipulato dal 2002 al 2005
e dal 1° ottobre 2006 al
30 giugno 2007
(per immobili ristrutturati
entro dicembre 2006)
Detrazione del 36% (sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione
dell’immobile indicato nell’atto).
La spesa complessiva su cui calcolare la detrazione non può comunque eccedere
l’importo massimo di 48.000 euro e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.
Essa comprende anche l’Iva addebitata all’acquirente dall’impresa di costruzione
o dalla cooperativa.
Acquisti di immobili ristrutturati
dal 1° gennaio 2008 ed entro il
31 dicembre 2010
Detrazione del 36% (sempre sul 25% del prezzo di vendita o di assegnazione
dell’immobile indicato nell’atto) su una spesa complessiva massima di
48.000 euro.
ESEMPIO
Prezzo di acquisto dell’abitazione: = 180.000 euro
Costo forfetario di ristrutturazione (pari al 25% di 180.000 euro) = 45.000 euro
Detrazione (pari al 36% di 45.000 euro) = 16.200 euro
20
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
LE CONDIZIONI RICHIESTE PER FRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE
La detrazione Irpef si applica alle seguenti condizioni:
l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro il 30 giugno 2011. Il termine
“immobile” deve essere inteso come singola unità immobiliare e l’agevolazione non
è legata alla cessione o assegnazione delle altre unità immobiliari, costituenti l’intero fabbricato,
così che ciascun acquirente può beneficiare della detrazione con il proprio acquisto
o assegnazione;
l’unità immobiliare acquistata o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati
eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia
riguardanti l’intero edificio. La norma agevolativa trova applicazione, pertanto, a condizione
che gli interventi edilizi riguardino l’intero fabbricato (e non solo una parte di
esso, anche se rilevante);
i lavori devono essere eseguiti dall’impresa dal 1º gennaio 2008 al 31 dicembre 2010.
COSA FARE PER OTTENERE LA DETRAZIONE
Per fruire di questa particolare agevolazione non sono necessarie né la trasmissione del
modulo di comunicazione al Centro Operativo di Pescara né l’effettuazione dei pagamenti
mediante bonifico.
21
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
4. LA DETRAZIONE IRPEF DEL 19% DEGLI
INTERESSI PASSIVI SUI MUTUI
IN COSA CONSISTE
I contribuenti, che intraprendono la ristrutturazione e/o la costruzione
della loro casa di abitazione principale, possono detrarre dall’Irpef,
nella misura del 19 per cento, gli interessi passivi e i relativi oneri
accessori pagati sui mutui ipotecari, per costruzione e ristrutturazione dell’unità immobiliare,
stipulati con soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro dell’Unione europea,
ovvero con stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti.
L’importo massimo sul quale va calcolata la detrazione del 19 per cento è pari a 2.582,28
euro complessivi per ciascun anno d’imposta.
Per costruzione e ristrutturazione
si intendono tutti gli interventi realizzati in conformità al
provvedimento comunale che autorizzi una nuova costruzione, compresi gli interventi di
ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della legge 5 agosto 1978, n.
457 (ora trasfuso nell’articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari
in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380).
Per abitazione principale
si intende quella nella quale il contribuente e/o i suoi familiari
dimorano abitualmente.
A tal fine rilevano le risultanze dei registri anagrafici o l’autocertificazione, con la quale il
contribuente può attestare anche che dimora abitualmente in luogo diverso da quello indicato
nei registri anagrafici.
LE CONDIZIONI RICHIESTE
Per usufruire della detrazione in questione è necessario che siano rispettate le seguenti
condizioni:
il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti la data di inizio dei lavori di
costruzione o nei diciotto mesi successivi; tale ultimo termine di diciotto mesi è stato elevato
a partire dal 1° dicembre 2007 (fino al 30 novembre era di sei mesi);
l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei
lavori di costruzione;
il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’unità
immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
La detrazione è limitata all’ammontare degli interessi passivi riguardanti l’importo del
mutuo effettivamente utilizzato in ciascun anno per la costruzione dell’immobile.
22
LE AGEVOLAZIONI FISCALI
La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari
contratti per l’acquisto dell’abitazione principale soltanto per tutto il periodo di durata
dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi
al termine dei lavori stessi.
Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in
cui l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale.
Non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro.
La mancata destinazione ad abitazione principale dell’unità immobiliare entro sei mesi dalla
conclusione dei lavori di costruzione della stessa comporta la perdita del diritto alla
detrazione.
In tal caso il termine per la rettifica della dichiarazione dei redditi da parte dell’Amministrazione
finanziaria decorre dalla data di conclusione dei lavori di costruzione.
La detrazione non spetta se i lavori di costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione
principale non sono ultimati entro il termine stabilito dal provvedimento amministrativo
che ha consentito la costruzione dell’immobile stesso (salva la possibilità di proroga);
in tal caso è da questa data che inizia a decorrere il termine per la rettifica della dichiarazione
dei redditi da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Il diritto alla detrazione non viene meno se per ritardi imputabili esclusivamente all’Amministrazione
comunale, nel rilascio delle abilitazioni amministrative richieste dalla vigente
legislazione edilizia, i lavori di costruzione non s
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:dell’acquisto di beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione delle prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto o d’opera relativi alla realizzazione RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE:
