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IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE
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QUALI SONO LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE
Quando si acquista una casa, l'acquirente e' tenuto sia al pagamento dell'imposta di registro, o alternativamente dell'Iva, che delle imposte ipotecaria e
catastale. Piu' precisamente,
A. Quando chi vende la casa e':
- un privato;
- un'impresa "non costruttrice";
- un'impresa "costruttrice" (o che ha ristrutturato l'immobile) ed ha ultimato i lavori da piu' di 4 anni;
le imposte da pagare sono le seguenti:
- imposta di registro (7%);
- imposta ipotecaria (2%);
- imposta catastale (1%).
B. Quando il venditore e' :
un'impresa "costruttrice" (o un'impresa che ha ristrutturato l'immobile) e la vendita avviene entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori;
le imposte dovute dall'acquirente sono le seguenti:
- Iva al 10% (o 20% se fabbricato di lusso);
- imposta di registro (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta ipotecaria (nella misura fissa di 168 euro);
- imposta catastale (nella misura fissa di 168 euro).
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Per l'acquisto della "prima casa" e delle sue pertinenze sono previste aliquote agevolate (vedere capitolo successivo). |
ACQUISTO DI IMMOBILE AD USO ABITATIVO (NON "PRIMA CASA"): LE IMPOSTE DOVUTE DALL'ACQUIRENTE
| VENDITORE | IMPOSTE | ||
| privato | registro |
7% | |
| impresa "non costruttrice" | ipotecaria | 2% | |
| impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende dopo 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori | catastale |
1% | |
| impresa "costruttrice" (o di ristrutturazione) che vende entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori | iva | 10%* | |
| registro | 168 euro | ||
| ipotecaria | 168 euro | ||
| catastale | 168 euro | ||
* 20% se il fabbricato e' di lusso.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell'atto.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale
La compravendita di immobili ad uso abitativo tra privati e' assoggettata alle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
A seguito degli ultimi interventi legislativi (legge finanziaria per il 2006 e legge n. 248 del 2006), per le compravendite di immobili ad uso abitativo poste in essere tra privati (vale a dire tra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attivita' commerciali, artistiche o professionali) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali puo' essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziche' dal corrispettivo pagato.
L'agevolazione spetta, pero', a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.
Infatti, l'occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell'atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:
1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
2. sara' dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.
Il nuovo regime di tassazione delle compravendite immobiliari prevede, quindi:
- una deroga al principio generale in base al quale la base imponibile per l'applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale e' data dal valore dell'immobile dichiarato nell'atto;
- una riduzione del 30% dell'onorario del notaio che, come e' noto, viene calcolato sul valore dell'immobile indicato nell'atto.
| ATTENZIONE Soltanto per le compravendite aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) e poste in essere tra privati, si puo' assumere come base imponibile il valore catastale. Per tutte le altre compravendite in cui una delle parti non e' un privato o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile e' costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.
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La base imponibile per l'Iva
Quando la vendita della casa e' soggetta ad Iva, la base imponibile e' costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti e non dal valore catastale.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all'ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato e' inferiore al "alore normale" del bene.
| COSA SI INTENDE PER "VALORE NORMALE"
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| "...il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui e' stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo piu' prossimi... (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972). |
Se, pero', per l'acquisto della casa l'acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non puo' essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l'ufficio e' obbligato a considerare quale "valore normale" un importo pari alla somma erogata.
LA NUOVA DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA
Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una "dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta'" in cui segnalare:
- le modalita' di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);
- se per l'operazione si e' ricorso ad attivita' di mediazione e, in caso affermativo, la partita Iva o il codice fiscale dell'agente immobiliare;
- le spese sostenute per tale attivita', con le modalita' di pagamento.
L'omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta, oltre all'applicazione della sanzione penale, l'assoggettamento ad accertamento di valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l'ufficio applichera' le imposte sul valore di mercato dell'immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale.
E' prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.
LE DICHIARAZIONI FONDAMENTALI DA INSERIRE NELL'ATTO DI COMPRAVENDITA
| VALORE DELLA CESSIONE | effettivo importo pattuito |
| INDICAZIONE DELLE MODALITA' DI PAGAMENTO | assegno, bonifico, altro |
| RICORSO AI SERVIZI DI MEDIAZIONE | partita Iva o codice fiscale del mediatore |
| quanto pagato per la mediazione | |
| come è stato effettuato il pagamento |
L'AGEVOLAZIONE PER LE COMMISSIONI IMMOBILIARI
Dal 1°; gennaio 2007, e' possibile detrarre dall'Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unita' immobiliare da adibire ad abitazione principale.
La detrazione e' fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilita' di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d'imposta. Se l'acquisto e' effettuato da piu' proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovra' essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprieta'.
COME SI DETERMINA IL VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI
Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
- 110 per la prima casa;
- 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
- 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
- 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.
| ATTENZIONE
Il decreto legge n. 262 del 2006 ha previsto che il coefficiente moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B deve essere rivalutato nella misura del 40%.
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Immobili non censiti
Per i trasferimenti di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta) per determinare il valore catastale.
In questo caso e' necessario manifestare espressamente nell'atto l'intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall'art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verra' notificata dall'ufficio dell'Agenzia del Territorio al contribuente.
Nel caso in cui il valore determinato sulla base della rendita attribuita sia superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovra' pagare l'imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell'atto.
COME SONO CLASSIFICATI I FABBRICATI
Ciascuna unita' immobiliare e' classificata mediante alcuni parametri in relazione alle sue caratteristiche e alla sua destinazione e alle tariffe d'estimo stabilite per ogni zona censuaria del Comune di appartenenza.
La Classe
e' un parametro che, nell'ambito di una stessa categoria, distingue gli immobili in funzione del livello delle rifiniture, della dotazione dei servizi, dell'ampiezza dei vani e della loro posizione.
Il numero delle classi puo' variare da comune a comune in base alle differenze che sussistono tra i valori del mercato delle locazioni all'interno della stessa categoria catastale.
La prima classe individua gli immobili a reddito inferiore, l'ultima quelli a reddito piu' alto.
La Consistenza
Rappresenta la grandezza dell'immobile, ed e' espressa con unita' di misura diverse per ciascuna categoria:
| CATEGORIA | CONSISTENZA | |
| A | (abitazioni e uffici) | vani catastali |
| C | (negozi, laboratori, box, magazzini) | Somma delle superfici (mq) |
La rendita catastale
e' il valore fiscale attribuito ad un immobile in base alle tariffe d'estimo.
La rendita catastale si ottiene moltiplicando la tariffa per la consistenza dell'immobile (vani, mq).
Le tariffe d'estimo sono pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale e sono consultabili presso gli uffici provinciali dell'Agenzia del Territorio (ex uffici catastali) che le determinano.
Per tener conto dell'andamento del costo della vita, le rendite catastali possono "essere rivalutate";, ossia aumentate di una determinata percentuale, incrementando cosi' la base per l'applicazione delle imposte.
Dal 1997 le rendite catastali sono state rivalutate del 5%.
LA CLASSIFICAZIONE DELLE PRINCIPALI UNITA' IMMOBILIARI URBANE
| CATEGORIA | TIPOLOGIA |
| A/1 | abitazioni di tipo signorile |
| A/2 | abitazioni di tipo civile |
| A/3 | abitazioni di tipo economico |
| A/4 | abitazioni di tipo popolare |
| A/5 | abitazioni di tipo ultrapopolare |
| A/6 | abitazioni di tipo rurale |
| A/7 | abitazioni in villini |
| A/8 | abitazioni in ville |
| A/9 | castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico |
| A/10 | uffici e studi privati |
| A/11 | abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi |
| CATEGORIA | TIPOLOGIA |
| B/1 | collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi,conventi, seminari e caserme |
| B/2 | case di cura e ospedali |
| B/3 | prigioni e riformatori |
| B/4 | uffici pubblici |
| B/5 | scuole, laboratori scientifici |
| B/6 | biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 |
| B/7 | cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti |
| B/8 | magazzini sotterranei per depositi di derrate |
| CATEGORIA | TIPOLOGIA |
| C/1 | negozi e botteghe |
| C/2 | magazzini e locali di deposito |
| C/3 | laboratori per arti e mestieri |
| C/4 | fabbricati e locali per esercizi sportivi |
| C/5 | stabilimenti balneari e di acque curative |
| C/6 | stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse |
| C/7 | tettoie chiuse o aperte |
